Согласно п. 1 статьи 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Таким образом, если стороны в договоре не указали распределение обязанностей по поддержанию имущества в рабочем состоянии, то действует общее правило: ответственным за капитальный ремонт признается арендодатель, за текущий - арендатор. Кроме этого, арендатор обязан также поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание недвижимости.
Лицо, обязанное осуществить определенный вид ремонта, несет затраты, связанные с исполнением этой обязанности. Ни о каком возврате или ином возмещении потраченных средств не может быть и речи (п. 2 статьи 616 ГК).
Капитальный и текущий ремонт: понятие
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Согласно Постановлению Госкомитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 №279 капитальным ремонтом являются:
Как правило, вопрос об определении вида работ и отнесении их к соответствующему виду ремонта иногда вызывает затруднения. В таком случае назначается судебно-строительная экспертиза.
Текущий ремонт должен проводить арендатор
Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов содержит перечень работ, которые составляют текущий ремонт, представлен во вложенном файле:
Помимо этого имеются перечни работ по таким объектам, как:
Капитальный ремонт проводит арендодатель
Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и пожарной безопасности.
Согласно п. 1 статьи 616 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "
Ремонт нежилых помещений важен для бизнеса, поскольку такие помещения являются основными средствами для достижения прибыли. От того, насколько хорошо обеспечено их техническое и эстетическое состояние часто зависит поток клиентов, имидж организации, эффективность эксплуатации пространства, а также результативность работы персонала.
Ремонт нежилых объектов более востребован среди других видов . Как правило, это связано с их большей степенью износа. Например, если в жилых помещениях в среднем ежедневно находится от 3-х до 5-ти человек, то в офисах, торговых центрах или на складах постоянно бывает более десяти рабочих, где каждый из них хоть и в малой мере, но оставляет след своего пребывания.
Нередко коммерческие организации располагаются на первом или цокольном этажах жилого дома. Поэтому при обновлении интерьера и экстерьера в подобных организациях необходимо будет провести ремонт нежилого помещения в многоквартирном доме.
В нежилых помещениях проводятся ремонты следующих типов:
Этот вид ремонта проводится при необходимости обновления , замены окон и усовершенствования интерьера. Косметический ремонт нежилого помещения возможно проводить без отрыва персонала от рабочего процесса. Такой ремонт подойдет в случае, если вы хотите обойтись без глобальных конструктивных изменений.
Профессиональный капитальный ремонт нежилого помещения выполняется в основном в старых зданиях, требующих замены инженерных коммуникаций. В новых зданиях такой ремонт проводится с целью адаптировать рабочее пространство к сфере деятельности компании. В таком случае часто бывает необходимо выполнить перепланировку.
Важно знать, что существуют нормативные документы, которые предусматривают плановый капитальный ремонт нежилого здания. Это необходимо для предупреждения аварийных ситуаций в процессе эксплуатации здания, а также для обновления морально устаревших конструктивных узлов.
Ремонт нежилых помещений «под ключ» подразумевает проведение подрядчиком комплексных работ – от составления и согласования проектной документации до генеральной уборки после проведения всех работ. Такой ремонт состоит из следующих этапов:
Завершающим этапом является генеральная уборка и сдача объекта в эксплуатацию. Таким образом, заказчику необходимо только принять готовую работу.
Цена формируется с учетом таких критериев как:
Также конечная стоимость работ будет зависеть от выбранных вами материалов.
Перечень ремонтно-отделочных работ с указанием их стоимости находится на странице с .
Если вам необходим профессиональный ремонт от компетентных и надежных специалистов – обращайтесь к нам!
Согласно этим документам, капитальный ремонт обязан отвечать следующим условиям:
В зависимости от объема работ разделяют выборочный и полный, или комплексный, капремонт.
Первый охватывает только часть помещения, второй – его целиком. К примеру, ремонт электропроводки и замена отдельных ее частей будут являться выборочным ремонтом.
Коммерческое предложение будет успешным и станет причиной сделки только в одном случае – если заинтересует потенциального заказчика. Маркетологи давно разработали успешную схему. Она состоит из 9 частей.
В договоре должно быть прописано следующее:
Во 2 части 34 главы статьи 616 ГК РФ действующее законодательство прямо указывает, что оплачивать капитальный ремонт сдаваемого в наем помещения должен его владелец.
Наниматель должен поддерживать помещение в приличном состоянии и оплачивать текущий ремонт, если в этом возникнет необходимость.
Но дьявол, как известно, кроется в деталях. Разница между капитальным ремонтом и поддержанием здания в порядке текущими ремонтными работами законодательно прописана слабо.
В Градостроительном кодексе 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ сказано, какие работы должны входить в капитальный ремонт, и это все. Другой градации не существует.
Если в договоре аренды также не прописаны обязанности сторон по ведению тех или иных ремонтных работ, то этот вопрос решается по соглашению сторон или в судебном порядке.
Осуществление нанимателем здания капитального ремонта за свой счет может иметь неприятные последствия в виде увеличения суммы налогов.
Пункт 1 статьи 252 НК признает расходами в целях налогообложения прибыли исключительно законодательно обоснованные траты, к которым нельзя отнести выполнение обязанности собственника за свой счет.
В данном конкретном случае нанимателю по духу закона можно потребовать от арендодателя, пренебрегшего своими обязанностями по осуществлению ремонта, возмещения затраченных средств или соразмерного уменьшения арендной платы.
На практике разброс цен на капитальный ремонт нежилых помещений очень большой.
К примеру, в Москве и области минимальные и максимальные суммы, которые просят строительные фирмы за подобные услуги, отличаются на шесть порядков.
Для областных центров самый дорогой ремонт превышает по стоимости самый дешевый в 15 раз.
Цены указаны в тысячах рублей за квадратный метр.
Будьте готовы к тому, что итоговая смета будет несколько отличаться от приведенных здесь цифр.
Точная стоимость рассчитывается, исходя из состояния помещения и требуемого объема работ, а также цены и качества материалов.
Большинство строительных фирм гибко подходят к этому вопросу, давая возможность заказчику самому выбрать, какие именно ремонтные операции будут проводиться.
В их сайты встроены онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно высчитать приблизительную стоимость требуемого набора работ.
Часто встречается вариант, когда собственник сдает в аренду помещение, требующее ремонта.
В этом случае стороны могут договориться, что арендатор ремонтирует все за свои деньги и своими силами, получая за это финансовые преференции со стороны владельца.
Чаще всего это скидки по арендной плате, возможность бесплатного пользования отремонтированным помещением в течении оговоренного промежутка времени или компенсация всех расходов либо их части. В некоторых случаях выполнение ремонтных работ может быть условием для предоставления права пользования помещением.
В этом случае обязанность нанимателя по выполнению ремонтных работ приписываются в пункте «обязанности арендатора», вопросы частичного или полного возмещения средств и снижения арендной платы – в «размере арендной платы и порядке расчётов».
В пункт «Ответственность за неисполнение договора и порядок разрешения споров» также вносится информация об ответственности арендатора за неисполненный, или исполненный не в полном объеме ремонт.
Внутренняя отделка может проводится одновременно с реконструкцией, но это не обязательно.
Некоторые считают, что эти два понятия обозначают одно и то же, но это не так. Разница принципиальная.
От капитального ремонта работы по внутренней отделке отличаются тем, что при них не осуществляется восстановление или замена изношенных частей и коммуникаций. А от перепланировки – тем, что несущие стены не затрагиваются.
Чаще всего внутренняя отделка меняет только внутренний облик помещения.
Определяет реконструкцию любого объекта капитального строительства, как любое изменение самого объекта или его частей. Разница между жилыми и нежилыми помещениями не упомянута.
Однако на практике при реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме есть свои особенности:
Перепланировку нежилого помещения потребуется согласовать и с планом БТИ.
Это документ, который представляет собой схематический план помещения, на котором отмечены стены, дверные и оконные проемы, балконы, перегородки, сантехническое, вентиляционное и газовое оборудование, включая плиты.
После проведенных работ потребуется внести изменение в этот план. Для этого нужно обратиться в местный БТИ и предоставить туда разрешение на перепланировку и акт о завершенной перепланировке. Спустя положенное время вам выдадут новые техпаспорт и план БТИ.
Согласно п/п.6 п.7 ст.51 ГК , описывающего реконструкцию как изменение параметров, частей или качества, и п.2 ст.40 ЖК РФ, регламентирующего процедуру, для получения законного права на любую реконструкцию необходимо заручиться согласием всех собственников данного объекта капстроительства.
Статья 40. ЖК РФ Изменение границ помещений в многоквартирном доме.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Проект, по которому будет производиться реконструкция, можно создать своими силами.
Однако лучшего результата можно достичь, если заказать архитектурное проектирование в отделе проектного бюро.
Это тем более выгодно, что многие фирмы берут на себя все проектно-строительные работы, начиная от выработки архитектурной концепции и заканчивая дизайном.
Более того – в пакеты услуг часто входит оформление всех документов для согласования и получения разрешения на перепланировку и реконструкцию. Цены на эти услуги начинаются от 200р за кв.м.
Дизайн также можно спроектировать своими силами или заказать. При этом возможны следующие варианты.
Как следует из статьи, путь от найма нежилого помещение до итоговой реконструкции его под свои нужды не так и долог.
Его можно пройти силами одного человека, а можно поручить сторонним организациям, сэкономив таким образом время и силы.
Капитальный ремонт , по своей сути, это работы, направленные на замену или восстановление прочностных характеристик части отдельных элементов здания.
В некоторых случаях разработка проектной документации может не требоваться, например, если производится ремонт или замена отдельных элементов здания, не являющихся несущими и не отвечающими за безопасность здания.
В случае если собственник помещения при выполнении капитального ремонта попытается образовать новые помещения (например: обустроить чердак), увеличить полезную площадь здания, изменить высотность и габариты здания, то такие помещения будут считаться незаконно образованными и не подлежащими регистрации с получением правоустанавливающих документов. В соответствии с действующим законодательством регистрации права собственности подлежит недвижимость, которая образовалась в результате нового строительства или реконструкции объектов капитального строительства.
Для определения объема работ для разработки проекта капитального ремонта, как правило, одного визуального обследования не достаточно. В этом случае проводится техническое обследование элементов, подлежащих капитальному ремонту, а так же конструкций, на которые может быть оказано влияние при производстве работ. Это делается для определения физико-механических и прочностных характеристик конструктивных элементов, на основании которых делается дальнейший вывод о методах проведения капитального ремонта – полная или частичная замена элемента или же его усиление.
В случае капитального ремонта отдельных конструктивных элементов (например, части стропильной системы) с заменой их на аналогичные без увеличения нагрузок и сечений, техническое обследование может не требоваться.
Проект капитального ремонта , как правило, включает в себя разделы:
Архитектурные решения (АР);
Конструкции металлические (КМ);
Конструкции железобетонные (КЖ);
Конструкции деревянные (КД).
Разрешение на капитальный ремонт объектов капитального строительства не требуется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. В некоторых случаях требуется согласование с районной администрацией, получения разрешительных писем от профильных инстанций, обслуживающих организаций. Перечень согласования зависит от конкретной ситуации.
Компания ГСК-Строй занимается разработкой и согласованием проектов капитального ремонта зданий.