Строительство энергоэффективных домов: технологии и проекты. Доведение энергоэффективности многоквартирных домов нового строительства до нормируемого значения

В соответствии со статьями 6 и 12 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации 2009, № 48, ст. 5711; 2010, № 19, ст. 2291, № 31, ст. 4160, ст. 4206), пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 5, ст. 742) и на основании пункта 51 Плана мероприятий по энергоснабжению и повышению энергетической эффективности в Российской Федерации, направленных на реализацию Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2009 г. № 1830-р (Собрание законодательства Российской Федерации 2009, № 50, ст. 6114; 2010, № 18, ст. 2243, № 37, ст. 4675), приказываю:

1. Утвердить Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов, согласно к настоящему приказу.

2. Утвердить Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома, согласно к настоящему приказу.

3. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства (И.А. Булгакова) не позднее 10 дней со дня подписания направить настоящий приказ на государственную регистрацию в Министерство юстиции Российской Федерации.

4. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра регионального развития Российской Федерации А.А. Попова.

И.о. Министра

В.А. Токарев

Регистрационный № 20810

Правила
определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов

1. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома (далее - класс энергетической эффективности) определяется по результатам:

Оценки архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений, реализованных в здании;

Установления показателей, характеризующих годовые удельные величины расхода энергетических ресурсов, в том числе с использованием инструментальных или расчетных методов;

Величины отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода энергетических ресурсов от нормируемого уровня, устанавливаемого требованиями энергетической эффективности зданий, строений, сооружений.

2. Оценка архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений, реализованных в здании, устанавливается на основании проектной документации, а также посредством натурного обследования.

3. Класс энергетической эффективности определяется после сопоставления полученной величины отклонения с таблицей класса энергетической эффективности многоквартирных домов.

4. При определении класса энергетической эффективности с использованием проектной документации учитывается, в том числе заключение государственной экспертизы проектной документации.

5. Класс энергетической эффективности эксплуатируемых многоквартирных домов определяется исходя из фактических показателей удельного годового расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение, а также соответствия требованиям энергетической эффективности зданий, строений, сооружений.

6. Класс энергетической эффективности обозначается латинскими буквами. Обозначения и наименования классов энергетической эффективности указаны в таблице приведенной ниже.

Таблица класса энергетической эффективности многоквартирных домов

Примечание: * на стадии проектирования - только расчетного значения удельного расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию.

Требования
к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома

1. Собственники помещений в многоквартирном доме, либо лица, ответственные за содержание многоквартирного дома, обязаны обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома (далее - класс энергетической эффективности) и при изменении класса энергетической эффективности обеспечивать замену данного указателя.

2. Указатель класса энергетической эффективности представляет собой квадратную пластину размером 300x300 мм с отверстиями по углам диаметром 5 мм для крепления крепежными элементами на поверхности фасада дома. Пример схематического изображения указателя класса энергетической эффективности приведен на рисунке (рис.1).

См. графический объект

“Рис. 1. Класс энергетической эффективности”

3. На лицевой стороне поверхности пластины у верхнего края заглавными буквами выполняется надпись "Класс энергетической эффективности". В центре пластины размещается заглавная буква латинского алфавита (А, В++, В+, В, С, D, Е) высотой 200 мм, обозначающая класс энергетической эффективности, к которому относится эксплуатируемое здание. В нижней части пластины заглавными буквами указывается наименование класса энергетической эффективности: наивысший, повышенный, высокий, нормальный, пониженный, низший. Цвет шрифта черный, цвет фона указателя белый глянцевый.

4. Указатель класса энергетической эффективности многоквартирного дома размещается на одном из фасадов на высоте от 2 до 3 метров от уровня земли на расстоянии 30-50 см от левого угла здания. Должна быть обеспечена видимость указателя класса энергетической эффективности.

5. После реконструкции или выполненного капитального ремонта многоквартирного дома, по результатам проведенного подтверждения соответствия достигнутого класса энергетической эффективности с целью демонстрации повышения его энергетической эффективности, следует заменить устаревший указатель на новый.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 8 апреля 2011 г. № 161 “Об утверждении Правил определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов и Требований к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома”

Регистрационный № 20810

Настоящий приказ вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования

Обзор документа

Закреплены правила определения классов энергоэффективности многоквартирных домов.

Класс определяется по результатам оценки архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений, реализованных в здании. Она проводится на основании проектной документации, а также посредством натурного обследования.

Устанавливаются показатели, характеризующие годовые удельные величины расхода энергоресурсов, размер отклонения расчетного значения данной величины от нормируемого уровня.

Класс энергоэффективности определяется после сопоставления полученной величины отклонения с таблицей.

В отношении эксплуатируемых многоквартирных домов класс определяется исходя из фактических показателей удельного годового расхода теплоэнергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение, а также соответствия требованиям энергоэффективности зданий, строений, сооружений.

Класс энергоэффективности обозначается латинскими буквами.

Установлены требования к указателю класса энергоэффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде. Он представляет собой квадратную пластину. Собственники помещений или лица, ответственные за содержание дома, обеспечивают надлежащее состояние указателя.

Если класс энергоэффективности изменяется, размещается новый указатель.

В настоящее время все чаще звучит вопрос о правильной энергоэффективности зданий. Раньше такому понятию особого значения не придавали. И это привело к строительству совершенно различных по своим характеристикам многоквартирных домов. Но и в настоящее время такое строительство продолжается (рис. 1).

Поэтому сколько многоэтажные здания потребляют электроэнергии и насколько эффективно она расходуется, теперь будет определяться исходя из новых правил. Для этого Министерство экономики и регионального развития Российской Федерации разработала законопроект. С помощью него планируется изменить правила о том, как определить класс энергоэффективности многоквартирных домов. Что будет способствовать улучшению потребления ресурсов.

И на основании постановления Правительства РФ от двадцать пятого января, две тысячи одиннадцатого года за номером — восемнадцать «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» вводятся эти новые правила.

Теперь классы энергоэффективности зданий подлежат безотлагательному установлению для таких многоквартирных домов:

• которые будут строиться или построены во время вступления правил в силу;
• которые были реконструированы;
• в которых был проведен капитальные ремонт;
• после вступления правил будут вводиться в пользование;
• подлежащих государственному строительному надзору.

Понятие об энергоэффективности

Энергоэффективность – это рациональное использование ресурсов электроэнергии. То есть сокращение расходования данного вида ресурсов за счет улучшения качественных норм их использования.

Примечание! Не следует путать – это понятие с понятием – энергосбережения. Так как сбережение – это уменьшение потребления электроэнергии. А вот Энергоэффективность как раз правильное (полезное или рациональное) потребление.

Для людей живущих в таких домах это будет, несомненно, большим плюсом. Будет заметно сокращение расходов по оплате. Так же это будет положительной динамикой и для страны в целом. Во многом улучшиться и экологическая обстановка – за счет уменьшения энергетических выбросов.

Как определяется класс энергоэффективности зданий?

Сейчас существует семь классов энергоэффективности, на подобии как на западе(рис. 2). Каждое здание в принципе должно иметь свой класс в настоящий момент.

В России в данное время принято выделять такие классы энергоэффективности: A, B, B+, B++, C, D, E. (рис. 3).

Соответственно понятно, что дома с самым высоки классом (в данном случаи — А). Будут заметно ниже потреблять энергии для поддержания действий всех параметров для комфортной жизни в нужном режиме. И оплата за такой дом по коммунальным платежам будет намного ниже. Также будет учитываться в классности и энергия, потраченная для общедомовых нужд. В принципе за основу была взята модель, которая уже долгие десятилетия действует за рубежом.

Будет учтены показатели и за годовой период потребления энергоресурсов. Они будут в последствии сравниваться с другими годовыми показателями. И на основе этого будут приниматься решения о придании дому нужного класса. Также такой мониторинг должен помочь выявить факторы, влияющие на потерю эффективности в конкретном доме. И соответственно помочь их устранить.

В общем, для каждого дома в отдельности будет создаваться свой индивидуальный энергетический паспорт. В нем будет находить отражение информация по всем уровням потребления энергетических ресурсов. Грамотный подход к данному вопросу сможет помочь сохранить в среднем, до тридцати процентов при оплате услуг в годовом исчислении.

Для чего нужен класс энергоэффективности?

Данное подразделение на классы в первую очередь позволит присваивать каждому дому свой показатель. Который будет зависеть исключительно от его параметров. То есть не будет того, что показатели будут присваиваться исходя из совокупности оценок показателей целых кварталов. Теперь каждый дом и его жильцы смогут намного эффективнее относиться к данному вопросу. Но как всегда не все так легко как кажется. Ведь получение паспорта с наилучшим классом выгодно всем.

Энергопаспорт – что это?

Планируется, что на всех домах после получения данного вида документа будет размещено указание классности. Табличка класса энергоэффективности сможет дать точную характеристику каждому зданию (рис.4). Оформления энергопаспорта – это платная услуга. И ее стоимость колеблется от регионов России. В среднем она начинается от тридцати тысяч рублей.

Рис.4. Класс энергоэффективности здания — табличка на доме

Заниматься определением эффективности здания должны специальные организации или комиссии. У которых будут соответственные разрешения и полномочия на проведения данных работ.

В таком документе найдут свое отражения все недостатки дома. Так что обладатели старых домов или находящихся долго без ремонта, будут получать наименьшие классы энергоэффективности. Соответственно для них может вырасти оплата услуг.

Но получение такого документа для дома становиться обязательным условием.

Становиться понятным — что такое энергоэффективность. И для чего она нужна. Важно запомнить, что чем лучше класс данной эффективности, тем дешевле жильцам будет обходиться оплата услуг. И соответственно обратное. Так что при выборе или покупке дома, нужно внимательно ознакомиться с такими показателями.

Оценка мероприятий по повышению энергетической эффективности многоквартирного дома: финансовые потребности и получаемый эффект. Вопрос не праздный. При проведении собраний с жителями домов необходимо умение обосновывать предлагаемые мероприятия c учетом многочисленных особенностей и обстоятельств. Об этом в статье Заместителя начальника отдела «Экономический консалтинг» ЗАО «Центр муниципальной экономики и права» М.А. Тихомировой

Конец 2009 г. в России был ознаменован выходом ряда правовых документов, которые не явились «революционными», но придали хорошее «ускорение» вялотекущим процессам в области внедрения рациональности направлении природопользования. Вместе с тем, большинство готовых решений в данной области давным-давно «придуманы» и прошли проверку во многих сферах деятельности не одно десятилетие назад.

Ранее проблеме энергосбережения также уделялось внимание, однако документы и мероприятия скорее носили не обязательный, а рекомендательный характер, несмотря на свой статус.

К началу 2010 г. «точка кипения» достигла уровня, когда данным вопросом заинтересовались «верхи». И есть причина поволноваться!

Не отходя от темы, а скорее ее углубляя, можно отметить, что основными мировыми энергетическими ресурсами являются нефть и газ (в меньшей степени уголь). И с каждым годом себестоимость их добычи постоянно растет. Так, если после Второй мировой войны эффективность добычи нефти составляла 1:50, то есть потратив килограмм нефти добывали 50 килограмм. К середине 80-х годов это соотношение упало до 1:8. К 2015 г. прогнозируется равное соотношение (1:1) (sic!). Налицо объективное снижение обеспеченности энергетическими ресурсами.

В отношении России проблема усугубляется высокими уровнями энергоемкости производства важнейших промышленных продуктов, которые выше среднемировых в 1,2–2 раза и выше лучших мировых образцов в 1,5–4 раза.

Очевидно, что настал момент, когда «скоропостижность» иссякаемости полезных ископаемых страны необходимо предотвратить и принять меры по замедлению темпов расходования первичных источников энергии (кстати, невозобновляемых), которые в настоящее время в основном используются для производства различных товаров и услуг, в том числе коммунальных ресурсов: воды, тепловой и электрической энергии, отведения стоков.

Одним из базовых документов, который стремительно (вопреки сложившимся традициям российского законотворчества последних лет) «дал право на жизнь» ряду правовых актов, посвященных рассматриваемой теме, стал Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 261-ФЗ).

Данным законом были заданы основные направления стимулирования и осуществления срочных мер в области экономии ресурсов: правовых, экономических и организационных.

Как было ранее отмечено, так или иначе, без использования энергоресурсов невозможно представить практически ни одного процесса жизнедеятельности. С точки зрения разработки подходов к стимулированию и реализации мероприятий в области энергосбережения и повышения энергоэффективности законодательно выделено несколько сфер: бюджетная, жилищная, регулируемые (субъекты естественных монополий и организации коммунального комплекса) и транспортная.

Жилищная сфера в нашей стране (многоквартирные и жилые дома) имеет самый большой потенциал ресурсосбережения. Это объясняется с одной стороны, достаточно высоким износом инженерных коммуникаций и конструктивных элементов, и как следствие, высоким уровнем потерь коммунальных ресурсов (тепловой энергии и воды). С другой стороны, низкой обеспеченностью приборами учета, что приводит к отсутствию у граждан стимула к ресурсосбережению. Кроме этого, нужно сказать, что у нас практически никогда не стоял вопрос ограничения ресурсопотребления, поскольку природа Родины щедро нас одарила большими запасами полезных ископаемых (конечно, есть и более внушительные соотношения запасов к численности проживающего населения, например, в Саудовской Аравии или Катаре).

Поэтому страны, которые были «обделены» щедростью природы, намного обошли нас как в разработке стандартов строительства и эксплуатации строений, так и в непосредственном расходовании ресурсов.

Таким образом, сейчас в направлении ресурсосбережения должны быть решены три вопроса: что нужно сделать (какие мероприятия выполнить), где сделать (в каких многоквартирных домах и по какому приоритету) и откуда взять деньги (источники финансирования мероприятий). На них частично даны ответы в уже утвержденных документах, в том числе регионального и муниципального уровней.
Законодатель возложил основные обязанности и, соответственно, ответственность за реализацию мероприятий на лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома: управляющие организации и ТСЖ. При непосредственном управлении такое бремя должны нести собственники помещений в многоквартирных домах. Однако при существующем уровне организованности «народных масс», совместно проживающих в многоквартирном доме, в «созидательном» направлении, а также при отсутствии правовых механизмов применения мер к «коллективной безответственности», решение требуемых вопросов видится маловероятным.
Итак, согласно Федеральному закону № 261-ФЗ «лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.»

Кроме того, в отношении многоквартирных и жилых домов установлены конкретные требования энергетической эффективности в различных стадиях жизненного цикла таких зданий: проектирование, строительство, эксплуатация, реконструкция и капитальный ремонт. Эти требования выражены через значения нормируемых удельных расходов на отопление, вентиляцию, электропотребление, водопотребление, которые должны быть достигнуты поэтапно. Однако, для их достижения потребуется совокупное выполнение ряда высокобюджетных мероприятий, реализация которых может быть осуществлена только при поддержке бюджетных источников.

В любом случае, независимо от потребности проведения мероприятий, управляющее лицо должно определить необходимость выполнения тех или иных мероприятий, рассчитать стоимость их реализации. Кроме того, в качестве доказательной базы для принятия решений гражданам необходимо довести материалы, обосновывающие выбор того или иного мероприятия, их оценку, а главное, выгоду.

Как правило, часто не принимается во внимание, что кроме денежной экономии жители получают дополнительно комфортность проживания в своем доме, а также увеличение рыночной стоимости своих квартир. Так, что эти аргументы также нужно обязательно учитывать. В свою очередь, граждане обязаны финансировать такие мероприятия. Объем финансирования определяется многими факторами: актуальность и стоимость мероприятия, участие дома в муниципальной или региональной программе, платежеспособность, и главное, отношение жителей к своему дому.

Как выбрать мероприятия по повышению энергетической эффективности многоквартирного дома?

Внушительные размеры нашей страны определяют разнообразие климатических условий в регионах, и, соответственно, различия в потреблении энергетических ресурсов. Также, на данное потребление влияют конструктивные и технические параметры многоквартирных домов и уровни их благоустройства.

Очевидно, что 5-этажный панельный многоквартирный дом без централизованного горячего водоснабжения, лифтов, построенный в 70-х годах прошлого столетия имеет больший потенциал энергосбережения (в части тепловой энергии), чем его современный 16-этажный кирпичный «собрат». Однако, последний может «переплюнуть» первый по экономии электрической энергии.

То есть, в каждом конкретном случае требуется оценка потенциала энергосбережения для каждого дома.

Например, по оценкам специалистов, структура годовых потерь тепловой энергии в 16-этажном доме составляет: 47% - вентиляция, 25% - стены, 21% - окна, 7% - прочие конструктивные элементы (входные двери, перекрытия, крыша).

Однако, наиболее высокий потенциал в части экономии тепловой, электрической энергии, воды (горячей и холодной) имеют дома с высоким уровнем износа (в основном 5–12 этажные панельные). У этих категорий домов дополнительным каналом высоких потерь тепловой энергии является крыша.

Сейчас утвержден перечень мероприятий для многоквартирных домов, направленных на повышение эффективности использования энергетических ресурсов (приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 сентября 2010 г. № 394). В данном документе мероприятия сгруппированы по видам внутридомовых инженерных систем, приоритетности выполнения (основные и дополнительные). Перечень носит рекомендательный характер и не является исчерпывающим. Несмотря на то, что документ рекомендован для организаций, осуществляющих снабжение энергетическими ресурсами многоквартирных домов на основании публичных договоров, он может быть взят за основу и лицами, управляющими многоквартирным домом.

Для того, чтобы определиться с потребностями в проведении тех или иных мероприятий, вовсе не обязательно проводить нергоаудит многоквартирного дома. Во-первых, данный вид исследования финансово емкий (в среднем - около 100 тыс. руб.). Во-вторых, как мы уже отмечали, степень влияния тех или иных факторов на потребление и потери ресурсов в жилищном фонде уже оценены на основании многолетнего практического опыта (к сожалению, в основном зарубежного). В-третьих, данное обследование не является обязательным.

С другой стороны, на основании энергоаудита можно более точно оценить «слабые места» в конструктивных элементах и инженерном оборудовании дома, энергопотребления и каналы потерь.

В мировой практике указанные исследования проводит энергосервисные компании для оценки перспектив получения дохода от финансирования своих проектов.

Таким образом, управляющее лицо может выбрать и оценить любые мероприятия в направлении оптимизации ресурсопоребления.
Оценка должна проводиться в совокупности по ряду критериев.

1. Актуальность мероприятия - степень необходимости и срочности проведения. Например, Федеральным законом № 261-ФЗ установлена обязательность оснащения домов приборами учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввода установленных приборов учета в эксплуатацию (ст.13) в срок до 01.01.2012 г., поэтому это мероприятие является приоритетным.

Актуальность того или иного мероприятия определяется соответствием уровня потребления коммунальных ресурсов в доме установленным нормативным значениям. Вышеотмеченным приказом (от 28.05.2010 г. № 262) такие значения установлены для различных категорий многоквартирных и жилых домов. Сравнивая показатели по дому, на начальном этапе можно определить направления оптимизации ресурсопотребления.

Также, в документе определен солидный перечень оборудования, которое должно быть установлено при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте (17 наименований). Данный перечень намного превышает количество работ, финансируемых за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ, и утвержденные муниципальные и региональные программы в области энергосбережения его не охватывают.

При существующем состоянии жилищного фонда возможно только постепенное решение вопросов повышения энергоэффективности, в том числе в рамках ремонта путем замены, или точнее модернизации элементов инженерной системы, с применением современных технологий и материалов.

2. Стоимость мероприятия. Она может быть оценена следующими способами (по степени точности):

– расчетным методом с применением сметных норм и нормативов (самостоятельно или с привлечением подрядной организации);

– методом аналогов - с использованием данных о стоимости аналогичных мероприятий по домам со сходными параметрами, информации производителей, информации о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд.

3. Эффективность реализации мероприятия. От степени точности ее оценки зависит оценка окупаемости мероприятия и, следовательно, принятие решения о приоритетности его выполнения. Данный параметр наиболее всего будет интересовать собственников помещений в многоквартирном доме при принятии ими решений о выборе соответствующих мероприятий для реализации.

Эффективность целесообразно оценивать через экономию ресурсов в натуральных и стоимостных показателях: в год и за определенный период нарастающим итогом (для оценки срока окупаемости).

При этом, размер эффекта в стоимостном выражении можно учитывать как в сопоставимых условиях, так и с учетом инфляционных изменений (роста цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги).

Важным является то, как производится данная оценка. Здесь возможно использовать:

– метод прямого счета - с использованием нормативно-технических документов, значений нормативных и фактических параметров и свойств элементов. Например, для определения экономии от сокращения потерь тепловой энергии при повышении сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций возможно использовать «СНИП 23-02-2003. Тепловая защита зданий» для современных зданий (в части зданий, построенных до 2000 г., целесообразнее использовать СНИП II-3-79* «Строи-тельная теплотехника»);

– нормативный метод - оценка через относительные изменения потребления энергоресурсов. При использовании данного метода нужно учитывать, что достижение того или иного эффекта обусловлено определенными требованиями к способу выполнения работ, характеристиками применяемых материалов, базовыми значениями параметров.

При расчете эффекта, также нужно учитывать соразмерность используемых и полученных значений показателей. Например, производители светодиодной продукции декларируют значительный эффект от ее внедрения, несмотря на значительную ее стоимость. В реальности «всплывают» недостатки: некомфортный световой спектр, быстрое выгорание кластеров. Кроме того, если в доме были установлены люминесцентные лампочки с низкой мощностью (20–40 Вт), которые горели с перебоями, быстрого эффекта от их замены на прогрессивные аналоги не получится.

4. Доступность реализации мероприятия для граждан.

Управляющему лицу необходимо ответить на вопрос: смогут ли граждане, проживающие в обслуживаемом ею доме, оплатить необходимые мероприятия? В какой срок?

Не секрет, что пока в нашей стране не практикуется (только в единичных случаях) применение мер ответственности за неуплату жилищно-коммунальных услуг. То есть, существующая в Жилищном кодексе РФ норма об ответственности носит скорее декларативный характер. Поэтому в данном случае управляющий должен оценить и риски неплатежей.

Оценка может проводиться по следующим направлениям:

– изменение (рост или снижение) платежей за жилищно-коммунальные услуги до и после реализации тех или иных мероприятий в области энергосбережения. Целесообразнее структурировать расчеты и выводы, что повысит наглядность представления информации об изменении платежей (например, представить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в разрезе их видов и показать изменение каждого из них);

– возможность привлечения заемных средств. Малозатратные мероприятия можно реализовать собственными силами (за счет платежей собственников и специально созданных фондов). Реализация более значимых мероприятия требуют помощи со стороны (в том числе кредитный учреждений).

В любом случае, управляющему лицу придется обсуждать и доказывать необходимость выполнения тех или иных мероприятий перед собственниками, в том числе и с помощью информации об их доступности.

5. Источники финансирования.

В большинстве муниципальных образований платежи за содержание и ремонт жилого помещения компенсируют минимум работ, направленных на содержание общего имущества. В основном размеры таких плат экономически не обоснованы. Поэтому, реализация заданных направлений в области энергосбережения за счет данных источников имеет очень низкие шансы. Как было упомянуто выше, в отдельных случаях возможна реализация быстроокупаемых мероприятий (например, установка энергосберегающих светильников с датчиками движения; утепление внутридомовых сетей горячего водоснабжения).

В качестве иных источников финансирования теоретически могут быть:

– средства, выделяемые в рамках муниципальных и региональных программ (в сфере капитального ремонта, энергосбережения);

– заемные источники;

Сразу можно оговориться, что рассчитывать на помощь ЭСКО сейчас не стоит, во всяком случае, по отношению к многоквартирным «домам-старожилам». Отличительные особенности энергосервиса заключаются в следующем:

– средства потребителей энергоресурса не являются источниками финансирования мероприятий по снижению ресурсопотребления в домах;

– часть риска берет на себя ЭСКО, которая реализует проект;

– все затраты на проект возмещаются платежами, которые производятся из полученной экономии платежей за энергоресурс.

Учитывая несовершенство правовой базы, а также отсутствие практики применения жестких мер к неплательщикам за жилищно-коммунальные услуги, вряд ли на этом рынке в ближайшее время появятся компании, готовые рискнуть собственным капиталом.
Сейчас у управляющих лиц есть шанс воспользоваться заемными средствами. Однако, больше таких возможностей у ТСЖ, поскольку с правовой точки зрения данная некоммерческая организация, объединяющая жителей дома, надежнее управляющей организации, которая является «сторонним» коммерческим лицом.

Сложившийся в нашей стране рынок услуг по предоставлению финансовой помощи управляющим организациям и ТСЖ, к сожалению, не развит. Это, опять-таки, связано с отсутствием стимулов и гарантий для его участников.

Некоторые банки готовы предоставить кредит управляющим лицам. Условия кредитования могут отличаться в зависимости от многих факторов, и конечная величина размера кредита и платежей за его использование варьируется. Однако перечислим наиболее важные условия (они могут рассматриваться в совокупности или выборочно):

– решение общего собрания ТСЖ о проведении мероприятия с указанием его стоимости, прогнозной оценки эффективности, графика погашения платежей (или иные обосновывающие материалы);

– поручительство не менее 2 членов правления ТСЖ;

– залог квартир собственников помещений (не менее двух);

– открытие счетов управляющего лица в банке-кредиторе;

– долевое начальное участие собственников помещений в финансировании мероприятий (не менее 10% от их стоимости);

– срок кредита - до 5 лет;

– размер кредита 3–4 млн. руб. (в отдельных случаях до 30 млн.).

Важной определяющей успеха для получения финансовой поддержки является общность интересов управляющего лица и жителей, и соответственно, их адекватное финансовое участие в проекте.

Пример оценки стоимости, окупаемости и эффективности мероприятий по повышению энергетической эффективности многоквартирного дома.

На примере мы произведем оценку влияния реализации мероприятий, направленных на экономию ресурсов в многоквартирном доме, на изменения размера платежей собственников помещений.

Расчет произведен на 3 вида работ для 5 этажного 4-х подъездного многоквартирного дома, с общей площадью жилых помещений 3440 кв.м.

При оценке учитывались следующие условия:

– стоимость мероприятий определена укрупненно (методом аналогов) в уровне цен Московского региона в 2010 г.;

– размеры экономии, платежей за жилое помещение и коммунальные услуги определены в сопоставимых условиях (уровне цен 2010 г.);

– заемные источники привлечены на срок 3 года с платой за пользование кредитом в размере 20% годовых;

– в расчете платежей за жилое помещение и коммунальные услуги учтены данные форм федеральной службы статистического наблюдения за III квартал 2010 г. 22-ЖКХ, 1-ТАР (Московская область).

Данные об эффективности реализации мероприятий приведены в таблице 1.

Таблица 1

№ п/п	Наименование мероприятия	Потенциал	Экономия в год
			Натуральные показатели	тыс. руб.
	Повышение тепловой защиты наружных стен многоквартирного дома	Снижение потерь тепловой энергии через наружные стены здания в 3 раза
	Установка светильников с датчиком движения в местах общего пользования многоквартирного дома	Снижение электропотребления на освещение мест общего пользования в 55 раз
	Внедрение автоматизированных систем регулирования отопления и горячего водоснабжения многоквартирного дома	Снижение потребления тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, водопотребления до 15%
			935,0 куб.м.

Данные приведены на 1 год, при оценке на более длительный период эффект оценивается нарастающим итогом: например за 5 лет экономия электрической энергии составит более 24 тыс. кВтч (около 56 тыс. руб. в ценах 2010 г.).

При оценке потенциала мероприятий, по возможности, должен учитываться их совокупный эффект (например, утепление здания совместно с автоматизацией систем отопления).

Таблица 2

Наименование мероприятия	Без привлечения кредита			С привлечением кредита			Экономия
	Стоимость, тыс. руб.	Экономия в год, тыс. руб.	Срок окупа-емости, лет	Стоимость, тыс. руб.	Экономия в гол, тыс. руб.	Срок окупа-емости, лет	руб./чел. в месяц	руб./кв.м. общей площади жилых помещений в месяц	руб./ квартира в месяц (54 кв.м.)
Повышение тепловой защиты наружных стен многоквартирных домов
Установка светильников с датчиком движения в местах общего пользования многоквартирных домах
Внедрение автоматизированных систем регулирования отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов

Очевидно, что самым «выгодным» из рассматриваемых мероприятий является автоматизация систем регулирования отопления и горячего водоснабжения, что подтверждается невысоким сроком окупаемости (около 5 лет) и существенной экономией в платежах граждан. Совокупный срок окупаемости мероприятий составит 8,5 лет. При льготном кредитовании, а также получении финансирования в рамках муниципальных или региональных программ окупаемость составит 5,5 лет. Необходимо отметить, что приведенные периоды окупаемости сопоставимы с аналогичными показателями в ряде наших северных «соседей» (Дания, Норвегия).

Таблица 3

Наименование статьи расхода	До реализации мероприятия (2010 г.)			Струк-тура, %	После реализации мероприятия (в период 2011-2013 гг.)			После реализации мероприятия (с 2014 г.)
	руб./чел. в месяц	поме-щений в месяц			руб./чел. в месяц	руб./кв.м. общей площади жилых поме-щений в месяц	руб./квартира в месяц (54 кв.м.)	руб./чел. в месяц	руб./кв.м. общей площади жилых поме-щений в месяц	руб./ квартира в месяц (54 кв.м.)
Плата за коммунальные услуги, всего. В том числе:
Плата за отопление
Плата за горячее водоснабжение
Плата за холодное водоснабжение
Плата за водоотведение
Плата за электроснабжение
Плата за газ
Итого:

В структуре платежей преобладают коммунальные, наиболее емкими из которых являются расходы, связанные с потреблением тепловой и электрической энергии.

После реализации мероприятий, в период оплаты стоимости заемных источников, почти в 2 раза возрастет плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения. При этом, плата за коммунальные услуги в целом снизится на 14%, за счет уменьшение расходов на отопление, горячее водоснабжение и электроснабжение на 34, 16 и 2% соответственно. Платеж за жилищно-коммунальные услуги на период оплаты кредита возрастет на 21%.

После выплаты кредита жители рассматриваемого многоквартирного дома будут ежемесячно экономить на жилищно-коммунальных услугах более 11%.

Приведенный пример учитывает достаточно «жесткие» условия реализации: привлечение кредита с достаточно высокой процентной ставкой. При участии в адресных программах, льготном финансировании мероприятий экономия станет более ощутимой.

Таким образом, мы видим, что даже от выборочной реализации мероприятий наблюдается заметный эффект. С постепенным улучшением комфортности проживания, оптимизацией ресурсопотребления у жителей должно измениться и отношение к своему дому.

Однако, приоритетным условием успеха, является разъяснительная работа с населением, которую наряду с публичными источниками (средствами массовой информации), должны активно проводить лица, управляющие многоквартирными домами.

21 августа вступают в силу новые правила определения класса энергоэффективности жилых домов. Инициатором нововведений выступил Минстрой России, который своим приказом от 6 июня 2016 г. № 399/пр. отменил действующие ранее Правила, утвержденные приказом Министерства регионального развития РФ от 8 апреля 2011 г. №161, сообщает портал ОКНА МЕДИА.

В чем разница?

Классов энергетической эффективности стало больше. Если раньше их было семь, то теперь девять. Причем высочайшими считаются классы A++ и А+, самым низким – G. Согласно новым Правилам, домам, в которых не установлены общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов, вообще не может быть присвоен класс энергоэффективности, а первые четыре наиболее высоких класса могут получить только дома, оборудованные индивидуальным тепловым пунктом с системой автоматической регулировки температуры в зависимости от погоды и светодиодным освещением мест общего пользования.

Каждому новому дому обязательно должен быть присвоен класс энергоэффективности. В случае, если после заселения окажется, что реальное потребление тепловой и электроэнергии ему не соответствует, жильцы могут обратиться в суд и принудить застройщика устранить недоработку.

Зачем нужен класс энергоэффективности?

Для экономии коммунальных ресурсов и снижения платы за коммунальные услуги. Чем выше класс энергетической эффективности, тем меньше жильцы будут платить за тепловую и электроэнергию, и тем комфортнее им будет жить в своей квартире.

Но есть и минус: если речь идет о новостройках, то в мероприятия по энергосбережению придется вложиться застройщику, что в конечном итоге увеличит стоимость квадратного метра жилья. С 1 января 2016 г. все новые дома, которые вводятся в эксплуатацию, должны иметь класс энергоэффективности не ниже B.



В целом, Правительство РФ взяло курс на энергосбережение и экономию коммунальных ресурсов. Подсчитано, что порядка 40 % потребляемой энергии приходится именно на здания, поэтому пристальное внимание властей к проблеме рационального энергопотребления в жилых домах кажется вполне логичным. Федеральный закон от 23.11.2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязывает устанавливать приборы учета практически на все коммунальные ресурсы как в квартирах, так и в домах.

Из последних мер поддержки – финансовое участие Фонда содействия реформированию ЖКХ в капремонте домов, готовых потратиться на мероприятия по повышению энергоэффективности, которые приведут к экономии не менее 10 % тепловой и электроэнергии. Каждый дом может рассчитывать на сумму до 5 млн. рублей. В Минстрое на днях заявили, что соответствующий проект Постановления Правительства уже готов.

Как рассчитывается класс энергетической эффективности?

Приказом Минстроя утвержден базовый уровень удельного годового расхода энергетических ресурсов в многоквартирном доме. Он соответствует классу D - некой усреднённой величине. Фактическое потребление может отличаться от нее как в большую, так и в меньшую сторону. Если в меньшую, это значит, что дом может претендовать на более высокий класс энергоэффективности.

Для новостроек класс энергоэффективности будет утверждать орган государственного строительного надзора субъекта РФ. Если дом уже введен в эксплуатацию, обязанность возложена на Жилищную инспекцию (ГЖИ). Определяться он будет исходя из фактических показаний общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов.



Каждые пять лет класс энергоэффективности нужно заново подтверждать, что можно сделать и раньше по решению собственников, но не чаще одного раза в год. Такое обследование потребуется, когда есть основания подозревать застройщика в недобросовестности и несоответствии класса энергоэффективности заявленному при продаже квартиры. Если факт подтвердится, можно смело идти в суд.

Проживание в старом доме. Можно ли сделать его более энергоэффективным?

Собственники всегда могут проявить инициативу и проголосовать на общем собрании за мероприятия по повышению энергоэффективности. Первый шаг – установка общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов. Однако сами по себе они не приведут к экономии, зато научат жильцов контролировать расход и вести учет тепловой и электроэнергии, которую потребляет дом. Если ежемесячные цифры на счетчиках пугают, пора переходить к следующему этапу – утеплять подвалы, чердаки, фасады, заменять окна в подъездах, устанавливать энергосберегающие лампы.

Например, в Томске, в доме, которому более 60 лет, в рамках программы капремонта были проведены работы по его утеплению, замене всех окон, а также по реконструкции внутренних инженерных коммуникаций. В доме поставили автоматический теплоузел и систему, которая контролирует потребление энергоресурсов. После чего дому был присвоен наивысший класс энергетической эффективности. Сами собственники вложили в ремонт только 5 % от общей суммы затрат, остальные средства были выделены в рамках господдержки из бюджетов разных уровней.



Как узнать, какой класс энергоэффективности у дома?

В идеале на каждом доме должна появиться табличка, на которой указан класс его энергоэффективности. Управляющей компании или ТСЖ следует проинформировать об этом жильцов на информационных досках. Класс энергоэффективности включается в энергетический паспорт дома, а акт о его присвоении входит в состав технической документации на многоквартирный дом. Несмотря на то, что законодательные акты об определении классов энергоэффективности жилых домов действуют с 2013 года, по информации «Российской газеты», только 13 тыс. домов в стране был присвоен класс энергетической эффективности (для сравнения жилфонд Москвы, по данным сайта «Реформа ЖКХ», насчитывает более 30 тыс. домов). Такое положение говорит о том, что ранее работа по маркировке зданий велась недостаточно эффективно. Предполагается, что новые Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов позволят ускорить процесс с присвоением классов.

Он ввёл новые правила по определению класса энергетической эффективности МКД.

Как изменилась процедура выявления класса энергоэффективности и нужен ли теперь энергоаудит - давайте разберёмся.

Класс энергоэффективности

Класс энергоэффективности - свидетельство о том, есть ли у МКД проблемы с утечкой тепловой энергии. В особо сложных случаях - это сигнал для вас, что пора провести энергоаудит здания и узнать, откуда уходит тепло.

Согласно приказу , чтобы определить класс энергоэффективности МКД, нужно сравнить фактические (они же расчётные) и базовые значения показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов в МКД.

Сравнить - значит определить, насколько фактические показатели удельного расхода энергетических ресурсов в МКД превышают базовые. Фактические значения определяются по показаниям общедомовых ПУ энергоресурсов.

Кто устанавливает класс энергоэффективности

• только построен,
• реконструирован,
• прошёл капитальный ремонт,
• вводится в эксплуатацию или подлежит государственному строительному надзору,
• то класс энергоэффективности ему присваивает орган государственного строительного надзора субъекта РФ.

Этот же класс дому, находящемуся в эксплуатации, устанавливает и подтверждает ГЖИ. На основании декларации о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов ГЖИ выдаёт акт проверки, в котором указывает:

• соответствует ли МКД требованиям энергоэффективности;
• указанием класса энергоэффективности на дату составления этого акта.

Декларация отдаётся собственниками помещений МКД - при непосредственном управлении, или УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК.

Требований к декларации нет, она оформляется в произвольной форме, но в ней обязательно указываются:

• даты начала и окончания (календарные) периода, за который представляется декларация;
• если раньше уже был установлен класс энергоэффективности дома, то указывается он и дата его присвоения;
• показания общедомовых ПУ или ПУ, учитывающих расход энергоресурсов, необходимых для содержания общего имущества в МКД , в начале и конце отчётного периода для каждого вида ресурса;
• марка, номер, сроки поверки ПУ;
• объём потреблённых ресурсов по каждому виду энергетического ресурса (с указанием единиц изменения и с переводом единиц измерения);
• значение годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов и расчёт приведения полученных значений к расчётным условиям;
• фактические условия для приведения к расчётным: климатические условия, средняя температура внутреннего воздуха в помещениях, плотность заселения, качество КУ;
• наличие или отсутствие индивидуального теплового пункта с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха и светодиодного освещения мест общего пользования.

Подтверждение класса

Удельный годовой расход энергетических ресурсов подтверждается:

• не позднее, чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня ввода МКД в эксплуатацию - для построенных или введённых в эксплуатацию домов;
• дополнительно не позднее, чем за 3 месяца до истечения 10 лет со дня ввода МКД в эксплуатацию - для МКД наивысших классов энергоэффективности.

Что касается класса энергетической эффективности, то для МКД, находящегося в эксплуатации, он указывается не позднее, чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня выдачи акта о классе энергоэффективности.

Класс подтверждает решение собственников помещений МКД или инициативное лицо, управляющее МКД. Класс энергетической эффективности МКД подтверждается не чаще одного раза в год.

Если класс не подтверждён, то указывать его в техдокументации, на фасаде МКД или на информационных стендах нельзя.

Как действует ГЖИ

Чтобы дому был присвоен класс энергоэффективности, собственник жилого помещения МКД или лицо, управляющее МКД, подаёт в ГЖИ соответствующее заявление и заверенные им документы:

• декларацию;
• договор управления, (если домом управляет УО), или протокол ОСС в МКД , на котором принято решение об управлении МКД ТСЖ, ЖК или ЖСК, или протокол ОСС, подтверждающий полномочия собственника;
• подтверждающий полномочия представителя заявителя документ.

ГЖИ рассмотрит заявление и перечисленные выше документы в течение 30 дней с даты их получения. Итогом станет одно из следующих решений:

• вернуть заявление и приложенные к нему документы, так они не соответствуют требованиям п. 5 и п. 11 Правил ;
• выдать акт о классе энергоэффективности МКД;
• отказать в выдаче такого акта.

ГЖИ может отказать в выдаче акта, если:

• вы не предоставили документы, подтверждающие значения годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов;
• значения годовых удельных величин расхода энергоресурсов не совпадают с указанными в декларации;
• вы предоставили документы с истёкшим сроком действия.

Решения ГЖИ составляются в письменном виде в 2-х экземплярах. Один экземпляр хранится в ГЖИ, второй - направляется заявителю в течение 5 дней после его составления.

Если акт не был получен с первого раза, повторно подать документы можно только после устранения ошибок.

Требования к маркировке класса энергоэффективности

Согласно таблице 2 Правил вводятся следующие классы энергетической эффективности для МКД.

На фасаде МКД , подтвердившего класс энергоэффективности, размещается указатель класса энергетической эффективности. Он представляет собой квадратную пластину размером 300 х 300 мм.

В верхней части указателя заглавными буквами с выравниваем по центру делается надпись «Класс энергетической эффективности». В центре ставится заглавная буква латинского алфавита (А, В, С, D, E, F, G). Её высота - 200 мм, высота знака «+» - 100 мм. В нижней части указателя отмечается наименование класса: близкий к нулевому, высочайший, очень высокий, высокий, повышенный, нормальный, пониженный, низкий, очень низкий.

Требований к цвету шрифта и фону указателя нет, но он не должен отличаться от указателей, уже размещённых на фасаде МКД. Также это может быть стандартное цветовой решение - белый глянцевый фон и чёрный цвет шрифта.

Указатель на фасаде устанавливает застройщик или лицо, управляющее МКД на высоте выше 2 м от уровня земли, расстояние от левого угла здания - 30 - 50 см.

В подъезде на информационном стенде лицо, управляющее МКД размещает этикетку для собственников помещений со следующими данными:

• адрес МКД ;
• номер и дата акта о классе энергоэффективности МКД;
• класс энергетической эффективности МКД: латинская буква (А, В, С, D, E, F, G), (высота - от 50 мм), знак «+» (высота - от 25 мм) и наименование класса;
• значения расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение и электроэнергии на общедомовые нужды, и расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию отдельно;
• таблица минимальных и максимальных значений показателя базового уровня удельного годового расхода энергетических ресурсов по каждому классу энергоэффективности;
• класс энергетической эффективности МКД согласно проектной документации (при наличии).

Если класс энергоэффективности не подтверждается, то лицо, управляющее домом демонтирует указатель с фасада МКД и убирает этикетку с информационно стенда в подъезде.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ (). . А также помогаем . Будем рады помочь и вам!